Строим бизнес-центр: дёшево, но не сердито

Инвестиции в офисную коммерческую недвижимость вот уже много лет по праву считаются одной из самых выгодных форм вложения средств. Спрос на комфортные помещения для бизнеса, несмотря на негативные явления в экономике, продолжает оставаться стабильным, лишь с некоторой поправкой на колебания арендных ставок. И всё же очевидно, что девелоперы стремятся максимально сократить расходы на строительство и эксплуатацию бизнес-объектов. Рассмотрим пути решения этой задачи в условиях постоянного роста цен на энергоносители, строительные и отделочные материалы.

Лучше дешевле, да лучше

Бурное развитие частного бизнеса определяет положительную динамику спроса на офисные помещения средней и высокой ценовой категории. Именно благодаря данному обстоятельству строительство малоэтажных административных зданий стремительно развивается во всех регионах России. Бизнес-центры общей площадью до 30 тыс. м², имеющие от трёх до пяти этажей, представляют для девелоперов особый интерес по причине быстрой окупаемости и относительно несложного управления таким имуществом. И это вполне понятно: срок окупаемости — ключевой фактор, определяющий привлекательность любого инвестиционного проекта, а от сложности управления объектом зависит размер эксплуатационных расходов.

Срок возврата инвестиций зависит от многих факторов. Например, от места расположения здания, от наличия бесплатных парковочных мест, внутренней и внешней инфраструктуры. Однако главное — это грамотно рассчитать размер арендной ставки исходя из общего объёма проектных затрат и рыночной ситуации.

«Офисы имеют наилучшую (в плане сроков) окупаемость по сравнению с гостиницами или складами, — говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. — При ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год срок окупаемости бизнес-центра класса «А» составляет четыре-шесть лет». Примерно те же цифры называет и Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate: «Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта — пять-семь лет, — объясняет она, — хотя до 1998 года офисный объект можно было «отбить» за три года».

В то же время следует отметить, что ситуация с реализацией офисов в Москве разительно отличается от сложившейся в регионах. Если в столице инвесторы охотно участвуют в проектах, предполагающих строительство бизнес-центров общей площадью от 20 тыс. м² и больше, то в других городах у девелоперов более популярны объекты из сегмента до 10 тыс. м². Конечно же, ничего удивительного в этом нет: благодаря тому, что рыночная стоимость аренды офисов в Москве в разы выше, столичные бизнесмены чувствуют себя намного уверенней своих региональных коллег. «Чем дешевле, тем лучше — таким должен быть принцип девелопера, — заявляет Павел Солодкий, генеральный директор нижегородской УК «Региональный центр международной торговли». — Дорогие бизнес-центры в сегодняшних условиях вряд ли можно назвать эффективными, так как они долго строятся, долго заполняются и долго окупаются». Аналогичного мнения придерживается и Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научных исследований»: «Срок окупаемости напрямую зависит от объёма проекта. Если мы строим глобальный для Нижнего Новгорода центр площадью 20-30 тыс. м², то срок окупаемости в 5 лет (даже до налогообложения) — это утопия. В качестве примера можно привести проект, который не так давно появился в Нижнем Новгороде — бизнес-центр класса «А» на Решетниковской. Расчёт арендных ставок шёл исходя из срока окупаемости в пять лет. В результате только наполнение этого бизнес-центра продолжалось целых полтора года: стоимость аренды получилась очень высокой».

Обеспокоенность девелоперов понять несложно. При себестоимости строительства офисных зданий класса «А» или «В» порядка $850-1000/м² средняя ставка аренды в том же Нижнем Новгороде составляет 600 руб./м² в месяц, что едва дотягивает до уровня арендных ставок кризисного 2008 года.

Предположим, речь идёт об объекте общей площадью 7000 м². Нетрудно подсчитать, что его себестоимость составит как минимум $5 950 000, а годовая выручка от сдачи офисов в аренду — $1 575 000 (при курсе 32 руб. за 1 доллар). Чтобы достичь суммы первоначальных вложений, управляющей компании необходимо собирать арендную плату около четырёх лет, а если прибавить к этому времени ещё пару лет на строительство, срок окупаемости составит шесть лет. С более крупными объектами ситуация сложнее: на заполнение арендаторами здания, площадь которого начинается от 20 тыс. м², в зависимости от различных обстоятельств может уйти и год, и два, и три. К тому же и строительство в этом случае может быть более долгим. Вот и получается, что средний срок возврата средств составляет 7,5 лет, а то и больше. При этом пытаться сильно завышать стоимость аренды бессмысленно, поскольку в противном случае окупаемость проекта может затянуться на неопределённо долгий период. Впрочем, существует и другой путь. Например, можно попробовать сократить сроки и стоимость возведения объекта за счёт применения современных технологий и материалов.

Строим быстро, качественно и недорого

Не секрет, что один из самых затратных и трудоёмких этапов строительства — это фасадные работы, от качества которых зависит не только внешний вид здания, но и комфортная атмосфера внутри него. Для такого объекта, как бизнес-центр, качество фасадов является определяющим фактором, поскольку от него зависит и внешняя привлекательность, респектабельность здания, и его теплоизоляционные характеристики.

В настоящее время при возведении многих объектов жилого и административного назначения нередко применяются различные штукатурные системы с декоративной композитной облицовкой. К сожалению, подобные системы зачастую являются весьма дорогостоящим решением и не всегда достаточно ненадёжным. Известно, что штукатурный фасад обладает плохой ремонтопригодностью и подвержен неблагоприятному воздействию внешней среды. Кроме того, материалы, входящие в его состав, могут быть пожароопасны, а технология монтажа «мокрого» фасада требует плюсовой температуры воздуха, что весьма неудобно при работах в холодное время года.

При возведении офисных центров более разумно и рационально использовать навесные вентилируемые фасады (НВФ), которые значительно улучшают теплотехнические характеристики здания. Это позволяет отказаться от толстостенных ограждающих конструкций, благодаря чему происходит ощутимая экономия на материалах и фундаменте. К тому же применение навесных систем даёт возможность реализовать любые архитектурные замыслы и придать зданию более современный и презентабельный вид.

Строго говоря, вентфасад — это металлический каркас, который крепится к стенам и несёт на себе какой-либо облицовочный материал. Под облицовкой, на несущей стене, монтируется слой теплоизоляции, а между утеплителем и облицовкой оставляется воздушный зазор, исключающий накопление влаги в изоляционных материалах. Основные преимущества системы — эстетическая привлекательность, долговечность, износостойкость, простота и скорость монтажа и, конечно же, создание внутри помещений здорового микроклимата. Выполнение последнего условия обеспечивается за счёт возникновения особого «эффекта термоса». Благодаря низкой теплопроводности вентфасад позволяет экономить на отоплении и кондиционировании, что значительно сокращает эксплуатационные расходы.

«На сегодняшний день навесные вентилируемые системы — наиболее эффективная фасадная технология, — уверен Сергей Якубов, руководитель департамента фасадных систем и ограждающих конструкций компании Металл Профиль. — Она лишена недостатков штукатурных систем, не требует периодического обновления, не имеет ограничений в применении, а срок её эксплуатации составляет в среднем не менее 50 лет». Также специалист отмечает, что монтаж НВФ осуществляется намного быстрее, чем процесс «оштукатуривания», а это немаловажно: время строительства таким образом можно существенно сократить.

В зависимости от архитектурно-дизайнерского решения облицовка вентилируемых фасадов может осуществляться различными материалами. Долгое время наиболее популярным из них оставался керамогранит. Его широкое применение обусловлено эстетичностью и относительно невысокой ценой, однако материал этот не отличается надёжностью и обладает целым рядом недостатков. Так, например, его довольно большой вес — 15-25 кг/м² — создаёт существенную нагрузку на несущую подсистему. В результате её приходится усиливать, а это — увеличение расходов на строительство. Ещё один минус — хрупкость, по причине которой керамогранит не рекомендуется использовать в регионах с повышенной сейсмической активностью. К тому же керамогранитные тяжёлые плитки, как известно, закрепляются на фасаде при помощи специальных защёлок — кляммеров. Это ещё одно обстоятельство, говорящее отнюдь не в пользу данного вида облицовки: при тушении пожара, под напором пены из водомёта, пружины крепёжного элемента могут ослабнуть, что, конечно же, повлечёт за собой немедленное обрушение панелей.

Хорошая альтернатива керамограниту — материалы из оцинкованной стали с полимерным покрытием. Например, вполне бюджетным и в то же время качественным решением может стать профнастил МП-18 «Волна», имеющий полиэстровое покрытие толщиной 25 мкм. Стоимость профнастила в августе 2013 г. составляла 245 руб./м² — это дешевле облицовки из керамики, которая обходилась на тот момент в 400 руб./м² . Стальные материалы более лёгкие, а их долговечность обеспечивается износостойкими полимерами, надёжно защищающими сталь от коррозии и механических повреждений.

Более эстетичный вариант — стальные фасадные кассеты и линеарные панели. Однако кассеты многие девелоперы считают дорогим решением, а к некоторым видам линеарных панелей предъявляют претензии из-за их нестабильной геометрии, которая отрицательно сказывается на эстетических свойствах фасада. Впрочем, здесь проблема скорее в правильном выборе решения. «В 2012 году мы начали производство облицовочных панелей Primepanel, которые по своим потребительским свойствам максимально приближены к более дорогим фасадным кассетам, имея при этом вполне демократичную стоимость», — рассказывает Сергей Якубов (Металл Профиль). По словам специалиста, ключевой особенностью Primepanel является высокая точность её геометрических характеристик и отсутствие «эффекта линзы», с которым до сих пор производителям облицовочных материалов не удавалось справиться. Немаловажно и то, что панели можно использовать для отделки любых наклонных плоскостей в любых направлениях.

Где взять дешёвую энергию?

Затраты на реализацию проекта офисного здания не ограничиваются стоимостью аренды земли и строительно-монтажных работ. Значительная часть расходов, также влияющая на сроки окупаемости объекта, связана с его содержанием. Например, отопление и электроэнергия ежегодно обходятся в далеко не самые маленькие суммы. Эта проблема особенно актуальна в регионах, где температура воздуха в зимнее время может падать до -40-50°C. В подобных условиях централизованная система теплоснабжения не всегда справляется с большой нагрузкой, и даже при бесперебойной подаче тепла в здании может быть холодно. Тогда, как правило, в дело идут различные тепловые пушки, обогреватели и другие электроустановки, помогающие сохранить комфортную атмосферу в помещениях. Результат — внушительные счета за электроэнергию, не добавляющие оптимизма девелоперам.

В качестве экономичного источника тепла могут быть использованы геотермальные тепловые насосы. Собственно, называть эти аппараты источником тепла не совсем правильно: они не производят тепло, а отбирают его у грунта (причём в некоторых случаях — даже у промёрзшего) и переносят его в помещение. За счёт этого и происходит экономия: на каждый потребляемый насосом киловатт электроэнергии устройство выдаёт 4-6 киловатт природного тепла. «Применяя такое решение, можно обогреть здание любой площади, независимо от того, в каком регионе оно находится, — отмечает Андрей Осипов, руководитель направления «Тепловые насосы» компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования. — В этом его универсальность: он способен работать даже в таких географических зонах, где земля промерзает на несколько метров. Но и это ещё не всё. При помощи подобного агрегата вы можете не только нагревать воду для системы отопления и водоснабжения, но и осуществлять кондиционирование, что тоже немаловажно».

Ещё один способ экономии — это использование энергии солнца. До недавнего времени данный метод считался дорогим и непрактичным по причине отсутствия эффективных технологий преобразования солнечного излучения в электроэнергию. Но всё меняется, и в настоящий момент существует эффективное и доступное оборудование, позволяющее вырабатывать электричество при помощи солнца. Так, например, в Москве, на крыше здания Департамента топливно-энергетического хозяйства с этой целью установили 66 солнечных панелей мощностью по 50 Вт. Для преобразования полученной электроэнергии в переменный ток были использованы сетевой инвертор Danfoss UniLynx 3600 мощностью 3,6 кВт и автоматический инвертор Xtender XTH-6000-48. Система не только поставляет потребителю дешёвую энергию, но и заряжает аккумуляторные батареи, которые могут быть использованы при возникновении аварийных ситуаций.

Применение солнечных панелей позволило Департаменту ТЭХ сократить затраты на электроэнергию на 30%, что подтвердили специально проведённые исследования.

Мы рассказали о нескольких способах экономии при строительстве и эксплуатации офисных зданий, однако при желании девелоперы могут найти и дополнительные пути оптимизации своих расходов. Например, летнее кафе на крыше или сдача в аренду фасадов под размещение рекламных материалов — тоже хорошие способы ускорить окупаемость и повысить рентабельность инвестиционного проекта. Главное — не идти на поводу у стереотипов.